Zones couvertes et modalités d'accompagnement d'ACSR pour le redressement de copropriétés en difficulté dans les huit départements d'Île-de-France.
Départements couverts
Paris (75), Seine-et-Marne (77), Yvelines (78), Essonne (91), Hauts-de-Seine (92), Seine-Saint-Denis (93), Val-de-Marne (94), Val-d'Oise (95). ACSR n'a qu'un seul établissement, à Saint-Denis (93) ; les autres départements sont couverts sur déplacement.
Modalités d'accompagnement
1. Prise de contact et diagnostic gratuit à partir des comptes, procès-verbaux d'assemblée et état des impayés, avec restitution écrite au conseil syndical.
2. Assemblée générale : la désignation du syndic est votée par les copropriétaires, projet de contrat annexé à la convocation.
3. Reprise : récupération des archives et des fonds auprès du syndic sortant, compte bancaire séparé, régularisation des appels de fonds, recouvrement, reprise des travaux.
4. Suivi : points réguliers avec le conseil syndical, trésorerie, impayés, préparation des assemblées, avancement des travaux et des financements.
Questions des conseils syndicaux
Quand faut-il faire appel à un syndic de redressement ?
Dès que la copropriété ne peut plus financer son fonctionnement courant ou tenir ses obligations légales.
Les signaux qui justifient une intervention sont un niveau d'impayés qui empêche de régler les fournisseurs, l'absence de comptes approuvés ou d'assemblée générale annuelle, des travaux votés mais non engagés, une mise en demeure d'un fournisseur d'énergie ou d'eau, ou une procédure administrative en cours (péril, insalubrité). La loi du 10 juillet 1965 prévoit par ailleurs des mécanismes spécifiques lorsque les impayés atteignent un seuil défini par rapport au budget prévisionnel : le conseil syndical a alors intérêt à documenter la situation sans attendre.
Quels documents faut-il réunir avant un diagnostic ?
Les comptes des deux derniers exercices, l'état des impayés, les procès-verbaux d'AG et le règlement de copropriété.
La liste utile : règlement de copropriété et état descriptif de division ; procès-verbaux des trois dernières assemblées générales ; comptes et annexes des deux derniers exercices approuvés ; balance des copropriétaires (état des impayés lot par lot) ; contrat de syndic en cours ; contrats fournisseurs et d'assurance ; devis et marchés de travaux en cours ; courriers de l'administration (arrêté, mise en demeure) ; numéro d'immatriculation au registre national des copropriétés. Une copropriété qui ne dispose pas de tous ces éléments peut quand même demander un diagnostic : la reconstitution des pièces manquantes fait partie de la mission.
Quelles sont les étapes du diagnostic ?
Analyse financière, analyse juridique, visite technique, puis restitution écrite au conseil syndical.
1. Analyse financière : trésorerie, dettes fournisseurs, structure et ancienneté des impayés, cohérence du budget. 2. Analyse juridique : validité des mandats et des résolutions, procédures en cours, conformité des appels de fonds et du contrat de syndic. 3. Analyse technique : état des parties communes, obligations en cours (plan pluriannuel de travaux, diagnostics obligatoires), suites d'un éventuel arrêté. 4. Restitution : document écrit remis au conseil syndical, listant les mesures d'urgence, les actions à voter en assemblée générale et les points nécessitant une décision judiciaire ou administrative.
Comment se déroule la reprise de la gestion ?
Par un vote en assemblée générale, suivi du transfert des archives et des fonds par l'ancien syndic.
La désignation d'un nouveau syndic est une décision d'assemblée générale : il faut une convocation régulière avec le projet de contrat en annexe, puis un vote à la majorité applicable. Après l'assemblée, l'ancien syndic doit remettre les archives, les fonds et la situation de trésorerie dans les délais prévus par les textes ; en cas de refus, une mise en demeure puis une saisine du juge sont possibles. Les premières semaines servent à ouvrir le compte bancaire séparé, régulariser les appels de fonds, reprendre les dossiers d'impayés et relancer les chantiers arrêtés.
Qu'est-ce qui fait varier les délais ?
Le calendrier des assemblées générales, la qualité des archives et l'existence de procédures en cours.
Quatre facteurs pèsent le plus : le délai de convocation et de tenue de l'assemblée générale, fixé par les textes ; l'état des archives comptables transmises, qui conditionne la reconstitution des comptes et des impayés ; la présence de procédures judiciaires ou administratives, dont le calendrier ne dépend pas de la copropriété ; et le financement des travaux, notamment lorsque des aides publiques doivent être instruites avant l'engagement du chantier. Aucun délai ne peut être garanti à l'avance : il dépend de décisions collectives et de tiers.
Quelle différence entre syndic de redressement et administrateur provisoire ?
Le syndic est élu par l'assemblée générale ; l'administrateur provisoire est désigné par le tribunal.
Le syndic de redressement est un syndic professionnel choisi et élu par l'assemblée générale des copropriétaires : la copropriété conserve ses pouvoirs de décision. L'administrateur provisoire est désigné par le tribunal judiciaire, à la demande de personnes limitativement énumérées par la loi du 10 juillet 1965 ; il reçoit tout ou partie des pouvoirs du syndic et, le cas échéant, de l'assemblée générale. Ce sont deux régimes distincts : ACSR intervient comme syndic professionnel élu en assemblée générale et n'est pas présenté ici comme désigné ou habilité par un tribunal.